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내 집 마련의 마지막 단계는 바로 ‘소유권 이전 등기’입니다. 최근에는 법무사를 거치지 않고, 직접 처리하는 '셀프등기'가 급증하고 있습니다. 서울 아파트 기준 법무사 비용이 약 150만 원에 이릅니다. 스스로 하고 싶지만 어려울 것 같아 망설이시는 분들이 많은데 필요한 서류와 절차만 정확히 숙지한다면 누구나 가능하며 비용을 크게 절감할 수 있는 장점이 있습니다. 이 글에서는 셀프등기를 처음 하시는 분들을 위해 서류 준비, 절차, 비용까지 꼼꼼하게 알아보겠습니다.
셀프등기 준비물
셀프등기를 하기 위해서는 꼼꼼한 서류 준비가 필수입니다. 등기가 완료된 후 잘못된 부분에 대해서는 본인이 책임을 져야 하기 때문에 서류준비에서부터 신고까지 각 과정마다 신중하게 준비해야 합니다. 매수인, 매도인, 공인중개사 각각 준비해야 할 서류가 다르기 때문에 혼동하지 않도록 확인해야 합니다.
먼저 매수인이 준비할 서류는 다음과 같습니다. 주민등록등본, 매매계약서 원본 및 사본, 토지대장, 건축물대장, 등기신청서, 위임장, 취득세 납부 영수증, 전자수입인지 납부서, 등기신청수수료 납부 영수증입니다. 특히 토지대장과 건축물대장은 정부 24 사이트에서, 등기신청서와 위임장은 인터넷등기소에서 다운로드할 수 있습니다.
매도인 서류는 주민등록초본, 인감도장이 날인된 부동산 매도용 인감증명서, 그리고 등기필증이 필요합니다. 또한 매도인이 위임하는 경우에는 위임장에 인감도장을 날인하고 간인해야 하므로, 서류를 제출하기 전 반드시 확인해야 합니다.
공인중개사는 부동산거래계약 신고필증을 제출해야 하며, 이는 거래가 신고된 증거로 매우 중요합니다. 전자수입인지는 대한민국 정부수입인지사이트 (https://www.e-revenuestamp.or.kr)에서 구입할 수 있고, 부동산 가격에 따라 인지세가 다르니 주의해야 합니다.
| 부동산 금액 | 인지세 |
| 1천만원 초과 3천만원 이하 | 2만원 |
| 3천만원 초과 5천만원 이하 | 4만원 |
| 5천만원 초과 1억원 이하 | 7만원 |
| 1억원 초과 10억원 이하 | 15만원 |
| 10억원 초과 | 35마원 |
프린트가 가능한 환경이라면 전자수입인지를 온라인으로 납부하고 출력하는 것이 가장 간편하며, 시간 절약에도 도움이 됩니다. 이 외에도 서류 작성 시 주의사항은 인터넷등기소에 기재된 양식을 참고하면 작성법까지 상세히 나와 있어 처음 도전하는 사람에게 큰 도움이 됩니다.
만약 매수하는 주택에 근저당이 있을 경우에는 주의해야 합니다. 이런 경우 매수인이 직접 말소 등기를 신청하는 것이 안전합니다. 주택 매매 잔금을 매도인에게 지불하지 않고 은행으로 직접 입금해 은행에서 확인서를 받아 등기소에서 근저당 말소 신청을 하는 것이 좋습니다.
취득세 납부와 국민주택채권 매입
서류 준비가 끝났다면 다음 단계는 취득세 신고 및 납부입니다. 공인중개사를 통해 거래했다면 자동으로 신고가 연동되지만, 직거래의 경우에는 반드시 부동산 소재지 시군구청에 방문해 수동으로 신고해야 합니다.
취득세 신고는 집을 산 날부터 60일 안에 해야 하며 직접 방문해서 신고하는 방법과 인터넷으로 하는 방법이 있습니다. 관할 구청 세무과에 가서 취득세 신고서를 작성하면 바로 세액을 계산해 주며, 구청에서 계산해 준 납부서를 가지고 은행에서 납부하면 됩니다. 인터넷으로 신고하는 방법은 서울은 이택스(ETAX) 다른 지역은 위택스(WETAX)에서 신고할 수 있습니다.
신고 시에는 매매계약서 사본을 첨부하고, 납세자란에 매수인을 기재해야 합니다. 이후 발급되는 취득세 납부고지서에는 시가표준액이 포함되며, 이 금액은 등기신청서 작성 시 정확하게 입력해야 하므로 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
취득세를 납부한 후에는 국민주택채권을 매입해야 등기 절차를 마무리할 수 있습니다. 채권은 ‘시가표준액 × 채권요율’로 계산되며, 주택도시기금 홈페이지에서 자동으로 확인 가능합니다. 다만 이 채권은 보유의무는 없으므로 대부분의 사람들은 즉시 매도하여 할인금액만 부담하는 방식을 택합니다.
또한 등기신청 수수료는 인터넷등기소 (https://www.iros.go.kr/index.jsp)를 통해 전자납부할 수 있고, 경우에 따라 등기소 수납창구에서도 가능하지만 부동산 가격에 따라 금액이 달라지기 때문에 사전에 전화로 문의하는 것이 좋습니다.
셀프등기 접수 절차 A to Z
모든 서류와 납부 절차가 끝났다면 마지막은 관할 등기소에 방문하여 접수하는 것입니다. 관할 등기소는 등기부등본이나 인터넷등기소에서 조회할 수 있으며 방문 전 준비서류를 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다. 관할 등기소에 접수하기 전 마지막으로 접수창구 입구에 마련된 봉사자 민원안내에서 점검을 받고 접수하면 실수를 줄일 수 있습니다. 만약 서류나 입력란에 실수가 있을 경우 다시 등기소에 방문해야 할 수도 있습니다.
등기소에 서류를 제출하면 접수증을 발급받게 되며, 이후 진행상황은 인터넷등기소 사이트에서 조회할 수 있습니다. 혹시 서류에 오류가 있거나 누락된 부분이 있다면 등기소에서 보정요청이 들어오므로 항상 연락 가능한 번호를 기재하는 것이 좋습니다.
등기는 보통 3~4일 이내 완료되며, 완료 후에는 등기사항증명서를 발급받아 소유권 이전 여부를 최종 확인할 수 있습니다. 등기소 방문 전 반드시 확인할 항목으로는 ① 서류 누락 여부 ② 인감 날인 유무 ③ 채권 매입번호 기재 여부 등이 있습니다.
결론
셀프등기는 처음 시도할 때는 어렵게 느껴질 수 있지만 한 단계씩 차근차근 따라간다면 누구나 할 수 있습니다. 무엇보다 법무사 수수료를 아낄 수 있어 경제적인 이점이 있습니다. 준비물과 절차, 비용까지 꼼꼼히 확인하여 도전해 보시기 바랍니다. 법무사 비용을 아끼고 내 집 마련의 마지막 단계를 스스로 마무리하는 뿌듯함도 느낄 수 있을 것입니다.