"확정일자"와 "전세권 설정"에 대해 알아봅시다.

 

전세사기를 예방하기 위해 가장 중요한 것은 '내 보증금을 어떻게 지킬 수 있을까?' 하는 것입니다. 전세를 계약하는 세입자는 ‘확정일자’와 ‘전세권 설정’ 이 무엇인지 잘 알고 계약해야 합니다. 이  두 제도는 모두 임차인의 권리를 보호하지만, 작동 방식과 보호 범위에 있어 큰 차이를 보입니다. 이번 글에서는 확정일자와 전세권 설정의 차이점과 각각의 장단점, 실제로 어떤 경우에 어떤 제도를 선택해야 하는지 구체적으로 알아보도록 하겠습니다.

 

 

확정일자와 전세권 설정의 차이점

 

확정일자와 전세권 설정은 모두 임대차계약에 기반하여 세입자의 권리를 보호하기 위한 장치입니다. 그러나 이 두 가지는 법적 성격과 권리 행사 방식에서 근본적인 차이를 갖습니다. 확정일자는 주민센터나 동사무소에서 임대차계약서에 날짜 도장을 받는 것으로, 이를 통해 세입자는 ‘대항력’과 ‘우선변제권’을 일부 확보할 수 있습니다. 확정일자와 함께 전입신고를 완료하면, 후순위 근저당보다 우선해서 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 반면 전세권 설정은 임차인이 전세 보증금을 안전하게 보호받기 위해 등기부등본에 자신의 권리를 설정하는 것을 말합니다. 즉 임대인이 부동산을 매각하거나 다른 채권자에게 담보로 제공하더라도 임차인은 전세금 반환에 대한 우선적인 권리를 갖게 됩니다. 이렇게 전세권이 설정되면 임차인은 집주인이 파산하더라도 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.  이 경우 세입자는 등기된 권리자로서 법적으로 ‘소유자에 준하는 권리’를 행사할 수 있고, 보증금을 돌려받지 못할 경우 법원을 통해 곧바로 경매를 신청할 수 있는 권한도 생깁니다. 즉, 확정일자는 간단한 절차로 최소한의 보호를 확보하는 방식이고, 전세권 설정은 복잡한 절차를 거치지만 법적으로 더욱 강력한 권리를 가지는 제도입니다.

 

확정일자와 전세권설정의 장단점 

 

확정일자의 가장 큰 장점은 절차가 간단하고 비용이 거의 들지 않는다는 것입니다. 주민센터에서 무료로 받을 수 있으며, 전입신고만 하면 대항력까지 자동으로 확보됩니다. 때문에 대부분의 세입자들이 부담 없이 선택하는 방식입니다. 그러나 한계도 분명합니다. 임대인이 파산하거나, 선순위 근저당권이 있을 경우 보증금 전액을 보호받기 어려울 수 있습니다. 반대로 전세권 설정은 등기비용과 인지세 등의 부대비용이 들고, 임대인의 동의가 반드시 필요하기 때문에 현실적으로 성사시키기 어려운 경우가 많습니다. 그러나 일단 전세권을 설정하면, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 임차인이 별도 소송 없이 직접 경매를 신청할 수 있고, 해당 금액에 대해 법적으로 매우 강력한 우선권을 확보하게 됩니다. 실제로 보증금 규모가 크거나, 임대인의 재정상태가 불안정한 경우, 혹은 시세보다 지나치게 저렴한 전세 매물일 경우에는 확정일자만으로는 불안할 수 있으므로 전세권 설정을 적극 고려해야 합니다.

 

실제 보장 범위의 차이

 

확정일자를 받은 경우에도 모든 상황에서 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 것은 아닙니다. 대항력과 우선변제권이 생긴다고는 하지만, 선순위 근저당권이 존재하거나 후순위 배당금이 부족한 경우에는 전액을 회수하지 못할 수 있습니다. 특히 깡통전세와 같이 매매가보다 전세금이 높은 경우에는 아무리 확정일자가 있어도 보증금 손실이 발생합니다. 이에 반해 전세권 설정은 등기된 권리이기 때문에 등기부상 ‘전세권자’로 명확히 표기되어 법적으로 더 높은 보호를 받을 수 있습니다. 전세권이 설정되어 있다면 소송 없이 바로 경매 신청이 가능하고, 타 채권자보다 우선해서 배당받을 수 있는 법적 근거가 명확합니다. 다만, 전세권 설정은 임대인의 동의가 필요하며, 부동산 가치보다 전세금이 높거나 대출이 많을 경우 임대인이 동의해 주지 않는 경우도 많습니다. 따라서 실제 계약 시에는 부동산 전문가와의 상담을 통해 확정일자와 전세권 설정 중 어느 쪽이 더 유리한지를 따져보는 것이 좋습니다.

 

결론

 

확정일자와 전세권 설정은 모두 임차인의 권리를 보호하는 중요한 수단입니다. 그러나 그 구조와 법적 효력에 있어 큰 차이가 있으며, 보증금 규모나 임대인의 상태에 따라 선택이 달라질 수 있습니다. 보증금이 적거나 일반적인 계약이라면 확정일자로도 충분할 수 있지만, 위험요소가 있는 경우라면 비용이 들더라도 전세권 설정을 검토해 보는 것을 추천드립니다. 여러분의 소중한 보증금을 지키기 위해서는 남의 말만 듣지 말고 스스로 점검해 보시기 바랍니다. 사회초년생이라면 더욱 돌다리도 두들기고 건너가라는 속담처럼 신중하게 계약하시기 바랍니다. 나의 보증금을 지키는 가장 확실한 방법은 등기부등본상에 임대인이 대출받은 기록이 있다면 아무리 물건이 마음에 들고, 살고 싶은 집이라 할지라도 그런 물건은 쳐다보지도 마시기 바랍니다.

 

 

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