빌라 주택수에서 제외 시켜준다 그러나 세금폭탄 주의!

 

 

앞으로 빌라는 주택수에서 제외시켜 준다고 합니다. 이번 발표가 왜 중요할까요? 그것은 빌라 소유주가 청약이 가능해졌기 때문입니다. 그동안 빌라 소유주가 청약을 하려면 집을 팔아야 가능했는데 이제는 빌라를 소유한 상태에서 청약을 넣을 수 있게 되었습니다. 빌라 소유주들에게 매우 기쁜 소식이지만 이번 발표만 믿고 청약을 넣었다가 세금 폭탄을 맞을 수 있어 조심해야 합니다. 이번 글에서는 빌라 주택수 제외 조건과 조심해야 할 사항은 무엇인지 알아보도록 하겠습니다.

 

빌라를 주택수에서 제외시켜 주는 조건

 

2024년 12월 18일부터 시행되는 이번  발표는 침체된 비아파트 시장을 활성화하기 위해 마련된 방안입니다. 최근 몇 년 동안 전세사기가 성행하고 전세보증보험 기준이 강화되면서 비아파트 시장에 대한 사람들의 무관심이 깊어지고 있습니다. 전세사기가 아파트보다는 주로 빌라시장에서 많이 일어나면서 사람들이 빌라를 기피하기 시작했습니다. 또한 전세보증보험 가입 시 주택가격인정 비율이 낮아지면서 어떤 빌라 소유주는 보증보험에 가입하고 싶어도 가입할 수가 없고  전세보증금을 내려야 보증보험에 가입할 수 있게 되자 투자로서의 매력이 떨어졌기 때문입니다. 이에 비아파트 시장 활성화를 위해 정부가 빌라 소유주가 일정 기준을 만족하면 무주택자로 인정하여 청약을 할 수 있게 해 주겠다고 합니다.

 

기존에는 수도권에서 전용면적 60 ㎡이하 공시가격 1억 6000만 원 이하의 아파트나 비 아파트 소유자만 청약 시 무주택자로 인정받았습니다. 그러나 이번 개정을 통해 기준이 대폭 완화되었습니다. 이에 따라 기존에 청약에서 제외되었던 빌라 소유주가 새롭게 청약 시장에 도전할 수 있게 되었습니다.

 

개정된 기준

1. 가격기준: 공시가격 수도권 5억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하

2. 면적기준: 전용면적 85㎡ 미만( 수도권, 비수도권 동일)

3. 공시가격의 기준일은 청약을 신청하는 아파트입주자모집 공고일입니다. 

4. 다세대, 다가구, 연립주택 등 빌라로 통칭되는 다양한 유형의 주거시설이 포함됩니다.

5. 12월 18일 이후 입주자 모집공고가 나오는 아파트 단지부터 적용됩니다.

6. 시행일 이전에 빌라를 구입했더라도 해당 요건을 충족하면 무주택자로 인정됩니다.

 

이번 개정안에서 세금폭탄 피하는 법

 

이번 개정안에서 빌라 소유주를 무주택자로 인정하겠다고 하는 것은 청약에 한정된 것입니다. 양도세 계산에서는 주택 수에 포함됨으로 조심해야 합니다. 빌라를 소유한 상태에서 청약에 당첨이 되면 2 주택자가 되기 때문에 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 따라서 양도세비과세를 받기 위한 조건을 갖추지 않으면 세금 폭탄을 맞을 수 있어 주의가 필요합니다. 

 

다음 두 가지 경우를 통해 어떻게 하면 세금폭탄을 피할 수 있는지 알아보겠습니다.

 

첫 번째, 이번 개정안을 보고 어떤 사람은 빌라를 새로 매입하고 싶을 것입니다. 왜냐하면 정부에서 빌라를 소유하고 있어도 무주택자로 간주하겠다고 하니 빌라를 소유할 수 있을 뿐만 아니라 청약도 할  수 있는  좋은 기회가 되기 때문입니다. 꿩 먹고 알 먹고 가 되겠네요. 이때 주의 할 점은 새로 구입하는 빌라가  위 개정안 기준에 맞는 빌라인지 자세히 알아보고 매수해야 합니다. 기준에 맞지 않으면 무주택으로 인정받지 못할 뿐만 아니라 청약도 할 수가 없습니다. 

 

또한 빌라를 구입할 때는 입지가 좋은지, 투자 가치가 있는지, 개발 가능성 및 상권, 역세권, 일자리등 종합적인 기준을 통해 빌라를 매입해야 후에 매도 시 빠른 매도를 할 수 있습니다. 빌라는 잘 못 사면 영원히 빠져나올 수 없을 수도 있습니다. 그래서 누구나 사고 싶어 하는 지역의 물건을 매수하는 것이 좋습니다.

 

두 번째, 이미 개정안 기준에 맞는 빌라를 소유한 빌라소유주가 있을 것입니다. 빌라를 소유한 상태에서 청약에 당첨이 되었다면 다음 사항을 기억해야 합니다. 2021년 1월 1일 이후 분양권은 취득세 주택수 판단 시 주택으로 인정되며, 양도세 주택수 판단 시에도 주택으로 인정됩니다. 따라서 어떤 사람이 빌라를 소유한 상태에서 청약에 당첨이 되었다면 그 사람은 취득세와 양도세 계산 시 2 주택자가  됩니다.

 

이 경우 비과세를 받으려면 다음을 충족해야 합니다. 빌라를 취득한 후 1년이 경과한 상태에서 아파트분양권을 취득해야 합니다. 또한 아파트분양권을 취득한 후(청약에서 당첨된 날) 3년 이내에 원래 소유하고 있던 빌라를 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단 조정대상 지역일 경우 2년 이상 보유 및  2년 이상 거주해야 비과세를 받을 수 있습니다. 비조정대상 지역일 경우 2년 이상 보유해야 합니다.

 

비과세를 받을 수 있는 또 다른 경우는 빌라를 취득한 후 1년이 경과한 시점에서 청약에 당첨이 되어 아파트 분양권을 취득하고 아파트가 지어지기까지 기다렸다가 3년 이내 전입하여 1년 이상 거주한 후 기존 빌라를 매도하면 조정대상지역이든 비조정대상 지역이든 양도세비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 조심할 것은 아파트가 완공된 후 3년이 아니라 분양권 취득시점부터 3년 임을 꼭 명심해야 합니다. 그렇지 않으면 양도세 비과세 혜택 받을 수없습니다. 계산에 착오 없으시기 바랍니다.

 

결론

 

이번 개정안은 빌라 소유주에게 좋은 소식이 되겠습니다. 또한 빌라에 전세로 살다 빌라를 매입한 세입자들에게도 희소식이 될 것으로 보입니다. 하지만 빌라를 주택수에서 제외시켜 준다는 문구만 보고 빌라를 매입하면 세금폭탄을 맞을 수 있습니다. 주택수에서 제외시켜 준다는 것은 청약에서만 제외시켜 주는 것이지 다른 세법에서는 제외되지 않음을 기억하고 개정안에 맞는 조건은 무엇인지 또한 양도세 비과세를 받기 위해서는 어떻게 해야 하는지 자세히 공부하면서 접근한다면 좋은 결과가 있을 것으로 예상됩니다.

 

또한 빌라에 투자하는 것은 미래에 투자하는 것입니다. 서울에 있는 빌라는 계속해서 멸실이 되고 있어 빌라의 수는 계속해서 줄어들고 있습니다. 무엇보다 좋은 입지의 빌라는 더욱 그 수가 적습니다. 좋은 입지의 좋은 빌라를 구입하여 투자에 승리하시길 바랍니다.