가로주택정비사업과 모아타운 - 소규모 재개발

 

 

소규모 재개발이 주목받는 가운데, 가로주택정비사업과 모아타운 사업이 대표적인 방식으로 떠오르고 있습니다. 두 방식 모두 노후 주거지를 정비해 주거 환경을 개선하는데 목적이 있지만, 추진 방식과 혜택에서 차이가 있습니다. 본문에서는 가로주택정비사업과 모아타운의 개념, 장단점, 그리고 어떤 방식이 더 적합한지 비교 분석해 보겠습니다.

1. 가로주택정비사업이란? 추진 방식과 특징

가로주택정비사업은 소규모 정비사업의 일종으로, 기존의 가로망을 유지하면서 주거 환경을 개선하는 개발 방식입니다. 주로 10~20가구 정도가 모여 공동으로 추진하며, 대규모 재개발보다 절차가 간소화되어 빠르게 진행될 수 있습니다.

 

가로주택정비사업의 주요 특징

• 소규모 필지 개발 가능: 기존 재개발·재건축과 달리 작은 필지에서도 추진 가능
• 사업 속도 빠름: 조합 설립부터 착공까지 비교적 짧은 기간 내 진행 가능
• 기반시설 유지: 도로망을 유지하면서 기존 도시 구조를 살리는 방식
• 용적률 및 건축 규제 완화 혜택: 도시재생 활성화 차원에서 인센티브 제공

하지만 가로주택정비사업은 대형 건설사 참여가 어려워 브랜드 아파트를 기대하기 어렵고, 나홀로 아파트라는 인식이 있어 가격 상승에 한계가 있을수 있으며 사업성이 낮을 경우 추진이 어렵다는 단점도 있습니다. 또한, 조합원 간의 이해관계 조율이 필요하며, 사업성이 낮은 경우 금융 지원을 받기 어려울 수 있습니다.

2. 모아타운이란? 기존 정비사업과의 차이점

모아타운은 여러 개의 가로주택정비사업을 묶어서 진행하는 방식으로, 가로주택정비사업의 한계를 보완한 형태입니다. 개별 필지로 진행하는 것이 아니라, 일정 구역을 설정하여 공동 개발을 하는 것이 특징입니다.

 

모아타운의 주요 특징

• 규모의 경제 효과: 개별 가로주택정비사업보다 더 큰 규모로 진행되므로, 공사비 절감과 브랜드 건설사 참여 가능
• 사업성 향상: 개별 추진보다 용적률 완화, 공공 기여 혜택이 확대될 가능성이 높음
• 공공 지원 확대: 지자체 및 정부의 지원을 받을 가능성이 크며, 인프라 개선도 함께 진행 가능

모아타운의 단점은 개별 가로주택정비사업보다 조합원 간의 협의 과정이 더 오래 걸리고, 사업 추진 속도가 다소 지연될 수 있다는 점입니다. 또한 규모가 커질수록 이해관계가 복잡해질 수 있으며, 단독 다세대 상가 빌딩 등 여러 건물 형태가 혼재된 지역이 많아 사업 진행 과정에서 조합원 간의  조율이 어려운 경우도 있습니다.

 

3. 가로주택정비와 모아타운 어떤 선택이 유리할까?

가로주택정비사업과 모아타운 사업은 각각 장단점이 존재하기 때문에, 사업의 성격과 지역 여건에 따라 적절한 방식을 선택하는 것이 중요합니다.

비교 항목	가로주택정비사업	모아주택
규모	소규모 필지 중심	여러 필지를 묶어서 대규모 추진
진행 속도	빠름 (절차 간소화)	상대적으로 느림 (협의 과정 필요)
공공 지원	일부 지원 가능	상대적으로 더 많은 지원 가능
건설사 참여	중소형 건설사 위주	브랜드 건설사 참여 가능
사업성	비교적 낮음	높음 (대규모 개발로 인한 혜택)

✔ 소규모 개발을 원하고, 빠른 사업 추진을 원하는 경우 → 가로주택정비사업

✔ 규모가 크고 브랜드 아파트를 원한다면 → 모아주택

결론: 소규모 재개발, 전략적으로 접근하자

가로주택정비사업과 모아타운 사업은 소규모 재개발의 대표적인 방식으로, 각각의 장점과 한계를 가지고 있습니다. 작은 규모라도 빠르게 진행하고 싶다면 가로주택정비사업이 유리하고, 더 큰 규모로 사업성을 높이고 싶다면 모아타운을 고려하는 것이 좋습니다. 지역 여건과 재정 상태, 조합원들의 협력 가능성을 종합적으로 고려하여 최적의 선택을 하는 것이 중요합니다.

또한, 재개발을 고려하는 경우 전문가와 상담하여 법적 절차 및 세금 문제 등을 철저히 검토하는 것이 필요합니다. 정부의 정책 변화에 따라 지원 내용이 달라질 수 있으므로, 최신 정보를 지속적으로 확인하는 것도 중요합니다. 앞으로 소규모 정비사업이 더욱 활성화될 가능성이 높은 만큼, 가로주택정비사업과 모아주택을 전략적으로 활용하여 성공적인 재개발을 추진하는 것이 필요합니다.