2025년 임대사업자 단기 6년과 장기 10년 세금 혜택

 

2025년 임대사업자 등록은 6년 단기민간임대와 10년 장기일반민간임대가 있습니다. 2020년 7월 10일, 4년 단기임대가 폐지되었고 2025년 6월 4일부터 6년 단기 임대사업이 부활하여 다시 등록할 수 있게 될 예정입니다. 6년 단기임대는 아직 시행 전이지만 10년 임대와 세금혜택에 있어 크게 차이가 없을 것으로 보여 6년 단기임대를 선택할 가능성이 높아 보입니다. 다만 금액 요건에 차이가 있어 신중한 선택이 필요합니다.

 

1. 6년 등록 임대사업자의 요건

 

임대사업자로 6년을 유지할 경우, 정부에서 제공하는 다양한 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 대표적인 혜택으로는 거주주택 양도세 비과세 혜택, 양도소득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제, 소득세 감면등이 있습니다.

 

1) 임대주택요건: 비 아파트

2) 의무임대기간:

3) 가격요건: 임대개시일 당시 공시가격 수도권 4억 이하, 비수도권 2억 이하

4) 임대료 5% 증액 제한 있음

 

2. 10년 등록 임대사업자의 요건

임대사업자로 10년을 유지할 경우, 정부에서 제공하는 다양한 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 대표적인 혜택으로는 거주주택 양도세 비과세 혜택, 양도소득세 중과 배제, 종합부동산세 합산 배제, 소득세 감면 등이 있습니다.

 

1) 임대주택요건: 비 아파트

2) 의무임대기간: 10년 이상 임대

3) 가격요건: 임대개시일 당시 공시가격 수도권  6억 이하, 비수도권 3억 이하

4) 이대로 5% 증액제한 있음

 

3. 세금 혜택 

 

1) 거주주택 양도세 비과세

 

6년 단기 민간임대와 10년 장기일반민간임대 모두 거주주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

2018년 9월 14일 이후 1세대가 1 주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 주택이 조정대상지역에 있어도 단기민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 등록할 경우 거주주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 단 매임 임대만 가능합니다.

 

임대개시일 당시 공시가격 4억 초과 6억 이하일 경우 10년 장기일반민간임대주택으로 등록해야 거주주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

2) 양도소득세 중과 배제

 

6년 단기 민간임대와 10년 장기일반민간임대 모두 임대등록 물건이 비조정대상지역에 있으면 양도소득세 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

단, 임대주택으로 등록을 해도 양도소득세 중과 배제를 받을 수 없는 주택이 있습니다.

 

2018년 9월 14일 이후 1세대가 1 주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 주택이 조정대상지역에 있으면 단기민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 등록할 경우 양도소득세 중과 배제 혜택을 받을 수 없습니다. 단 건설 임대주택일 경우 양도소득세 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

임대개시일 당시 공시가격 4억 초과 6억 이하일 경우 10년 장기일반민간임대주택으로 등록해야 양도소득세 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

3) 종부세 합산배제

 

6년 단기 민간임대와 10년 장기일반민간임대 모두 임대등록 물건이 비조정대상지역에 있으면  종합부동산세 합산 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 

 

📌  주의: 10년 장기임대 시 등록 물건이 많은 임대사업자가 종부세 합산배제를 받을 수 있는 주택수 기준

1) 임대주택이 30호 미만일 때: 금액요건 수도권 6억 이하(비수도권 3억 이하)

2) 임대주택이 30호 이상일 때: 금액요건 수도권 9억 이하(비수도권 6억 이하)

 

단, 종부세 합산 배제 혜택을 받을 수 없는 주택이 있습니다. 2018년 9월 14일 이후 1세대가 1 주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 주택을 조정대상지역에서 단기민간임대주택 또는 장기 일반민간임대주택으로 등록하면 종부세합산배제 혜택을 받을 수 없습니다. 매입임대로 한정되며 건설임대 주택일 경우 종부세 합산배제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

임대개시일 당시 공시가격 4억 초과 6억 이하일 경우 10년 장기일반민간임대주택으로 등록해야 양도소득세 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다.

 

4) 소득세 감면

 

10년 장기임대는 소득세 감면 혜택이 있습니다. 6년 단기임대도 소득세 감면 혜택이 가능할 것으로 예상되고 있습니다. 6년 단기임대는 아직 시행 전이므로 시행된 이후, 주어지는 세제혜택을 참고하시기 바랍니다.

 

📌  10년 장기일반 민간임대주택 소득세 감면 요건

 

1) 비 아파트일 때

2) 면적요건: 전용면적 85 ㎡ 이하일 때

3) 금액요건: 임대개시일당시 공시가격 6억 이하일 때(수도권, 비수도권 모두 해당)

4) 임대료 5% 증액제한을 지켰을 때

5) 의무임대기간: 10년 이상 임대

 

5) 취득세 감면

 

10년 장기일반민간임대는 취득세 감면 혜택이 있습니다. 단 2027년 12월 31일까지 주어지는 혜택으로 연장여부는 계속해서 관심을 가지고 지켜보시기 바랍니다.

6년 단기민간임대는 소득세와 마찬 가지로 혜택이 주어질 것으로 예상되나 시행 후 발표되는 세제 혜택을 참고하시기 바랍니다.

 

📌  10년 장기일반 민간임대주택 취득세 감면 요건

 

1) 비 아파트

2) 임대사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 실제 입주한 사실이 없는 공동주택 또는 오피스텔을 최초로 취득한 경우

3) 의무임대기간: 10년 이상 임대

4) 금액요건: 취득 당시 가액이 수도원 6억 이하(비수도권 3억 이하)

 

4.  6년과 10년 어떤 선택이 유리할까?

 

어떤 임대사업 등록 기간이 더 유리한지는 투자 목적과 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

 

항목	6년 등록	10년 등록
거주주택 비과세	혜택가능	혜택가능
양도세 중과배제	혜택가능	혜택가능
종부세 합산배제	혜택가능	혜택가능
의무 임대 기간	6년	10년
중도 해지 패널티	있음	있음
추천 대상	단기 투자자, 유동성 필요 시	장기 보유 전략, 세금 절감 최우선

 

 

📌 선택 기준

<6년 등록이 유리한 경우>

단기 투자 목적의 임대사업자

향후 주택 매각을 계획 중인 경우

 

<10년 등록이 유리한 경우>

장기적인 부동산 투자를 고려하는 경우

안정적인 임대 수익을 목표로 하는 경우

 

결론: 나에게 맞는 선택은?

 

임대사업자는 한번 등록하면 장기간 유지해야 하므로 개인의 투자 성향과 목표에 맞게 신중하게 선택해야 합니다. 6년 등록은 유동성이 높고 비교적 부담이 적은 반면, 10년 등록은  장기간 의무 임대를 유지해야 하는 부담이 있습니다.

따라서 단기적인 투자자라면 6년 등록을, 장기적인 안정성을 원한다면 10년 등록을 선택하는 것이 좋겠습니다. 또한 자신이 등록하고자 하는 물건이 조정대상지역에 있는지, 비조정대상에 있는지를 살펴, 보다 유리한 세금 혜택을 받으시기 바랍니다. 자신의 투자 목적에 맞는 전략을 수립하여 성공적인 임대사업가 되시기  바랍니다.