임대사업자는 원칙적으로 보증보험 가입 의무가 있지만, 특정 조건을 충족하면 예외적으로 면제될 수 있습니다. 특히 주택 유형, 임대 조건, 임대사업자 유형 등에 따라 적용 기준이 달라지므로 꼼꼼한 확인이 필요합니다. 이번 글에서는 임대사업자의 보증보험 가입 예외 사례와 그에 따른 등록 요건 및 기준을 정리해 보겠습니다.
1. 임대사업자의 보증보험 가입 의무란?
임대사업자로 등록하면 일정 요건을 충족하는 경우 임차인의 권리를 보호하기 위해 보증보험에 가입해야합니다. 이는 임대인이 파산하거나 임대료 미지급 등의 문제가 발생했을 때 임차인이 피해를 보지 않도록 하기 위한 조치입니다. 그러나 일부 상황에서는 보증보험 가입이 면제될 수 있습니다.
1) 보증보험 가입 의무 대상
- 등록임대사업자로 지정된 경우
- 전세보증금이 일정 금액 이상일 경우
- 임대사업 기간이 일정 기준을 초과하는 경우
2) 보증보험 가입이 필요한 이유
- 임차인의 보증금을 보호하기 위해
- 임대사업자의 신용 및 안정성을 높이기 위해
- 법적 의무를 준수하여 불이익을 방지하기 위해
하지만 특정한 요건을 충족하면 보증보험 가입이 면제될 수도 있습니다.
2. 보증보험 가입이 면제되는 경우
임대사업자가 보증보험에 가입하지 않아도 되는 몇 가지 대표적인 예외 사례를 살펴보겠습니다.
1) 전세보증금이 일정 금액 이하일 경우
임대보증금이 주택임대차 보호법에 따라 일정금액(최우선변제금) 이하이고 임차인이 임대보증금 보증보험에 가입하지 아니하는 것을 동의하는 경우 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다.
예시: 2021.5.11~2023.02.27
- 서울: 5000만 원
- 수도권 및 용인시 화성시 세종시 김포시: 4.300만 원
- 광역시 및 안산시 광주시 파주시 이천시 평택시: 2.300만 원
- 그 밖의 지역: 2.000만 원
근저당권등 담보물권이 설정된 경우 보증가입 면제 대상이 되는 최우선 변제금은 현재 시점이 아닌 담보물권이 설정된 시점의 최우선변제금액이 적용되므로 각각의 시기에 맞는 최우선변제금을 참고하시기 바랍니다.
2) 임대사업자가 공공주택사업자와 임대차 계약을 체결하는 경우
임대사업자가 공공주택사업자(LH, SH 등 지방공사)와 임대차계약을 체결하는 경우로 공공주택사업자가 보증보험에 가입하는 등 임대보증금 회수를 위하여 필요한 조치를 한 경우 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다.
3) 임차인이 보증보험에 가입한 경우
임차인이 보증회사 주택도시보증공사(HUG), 서울보증(SGI), 한국주택금융공사(HF)중 한 곳에서 전세금 반환을 보장하는 보증에 가입하였고 임대사업자가 해당 보증 수수료를 임차인에게 전부 지급한 경우 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다.
◆전세보증보험 가입은 임차인이, 보험료는 집주인이 ◆
4) 담보권 설정금액+ 임대보증금 - 주택 산정가격의 60%= 0원 이하일 때
이 경우 임차인의 동의를 받고 보증 보험에 가입하지 않아도 됩니다. 임차인과 표준임대차계약서로 계약서를 작성하고 임대보증금 일부 보증에 관한 임차인 동의서를 함께 받아 렌트홈에 함께 신고하면 됩니다.
📌 단, 임차인이 동의 하지 않을 경우 보증보험에 반드시 가입해야 합니다.
📌 임대보증금 일부 보증에 관한 임차인동의서 서식은 렌트홈 민원법정서식 혹은 관할 시,군,구청 민원서식에서 다운받아 사용하시면 됩니다.
3. 임대사업자가 보증보험 가입 면제를 받기 위한 절차
보증보험 가입 면제를 받기 위해서는 해당 요건을 충족함을 증명하는 절차가 필요합니다.
1) 면제 신청 방법
- 관할 지자체(구청, 시청) 또는 관련 기관에 면제 신청
- 면제 대상임을 증명할 수 있는 서류 제출 (임대차 계약서, 재산세 납부 내역 등)
- 심사 후 면제 여부 확정
2) 면제 신청 시 제출해야 할 서류
- 임대사업자 등록증
- 임대차 계약서 사본
- 보증금 규모 증빙 서류
- 가족관계증명서 (가족 간 임대차 계약 시)
3) 면제 승인 후 주의할 점
- 면제 승인을 받았더라도 임대 조건이 변경되면 다시 가입 의무가 생길 수 있음
- 주택임대차보호법 개정 등에 따라 기준이 달라질 수 있음
- 면제 대상이 아님에도 불구하고 보증보험에 가입하지 않으면 과태료 부과
결론
임대사업자의 보증보험 가입은 기본적으로 의무 사항이지만, 특정한 경우 예외적으로 면제될 수 있습니다. 하지만 면제를 받기 위해서는 정해진 절차를 거쳐야 하며, 법령 변경에 따라 기준이 바뀔 가능성이 있으므로 주기적인 확인이 필요합니다. 또한 가입하고 싶어도 가입할 수 없는 상황이 생길 수 있으므로 임대사업을 준비 중이라면 본인이 보증보험 가입 대상인지, 예외 적용이 가능한지 철저히 검토해 보시기 바랍니다.