6년 단기 임대사업자 부활과 세제 혜택

 

 

 

정부가 6년 단기 임대사업자 제도를 다시 부활하면서 부동산 시장에 관심이 많은 분들은 임대사업자 등록을 하는 게 유리할지 고민이 많으실 겁니다. 특히 다주택자분들은 절세를 위해, 세금 혜택에 더욱 관심이 많을 것으로 생각됩니다. 그래서 이번 글에서는 이번 정책의 핵심 내용과 세금 혜택, 그리고 주의해야 할 점은 무엇인지 상세히 알아보겠습니다.

1. 6년 단기 임대사업자 부활 배경과 세제혜택

 

부동산 시장 안정화를 위해 지난 정부에서 자취를 감췄던 단기 민간임대사업이 다시 부활합니다. 2020년 폐지된 후 4년 만에 부활하는 이 제도는 임대주택 공급 확대와 세제 지원을 통한 시장 활성화를 목표로 합니다. 정부는 2025년 6월 4일부터 의무 임대기간이 6년인 비아파트형 단기민간임대주택 제도를 재도입하며, 다양한 세제 혜택을 확대할 계획입니다.

 

2020년 이후 아파트는 임대주택으로 등록이 안되며 비 아파트만 가능합니다. 또한 조정대상지역에 있는 물건은 세제 혜택이 다르므로 내가 등록하고자 하는 물건이 조정대상지역 안에 있는지 비조정대상지역 안에 있는지 반드시 확인하고 등록해야 합니다.

 

세제 혜택은 물건을 등록한 시점이 중요합니다. 내가 등록한 시점에 내 물건이 비조정대상지역에 있었다면 후에 조정대상지역으로 바뀌어도 세금 혜택을 받을 수 있습니다. 6년 단기 임대사업자에게 주어지는 혜택으로는 거주주택비과세, 양도세중과배제, 종합부동산세 합산배제, 취득세 감면, 재산세 감면등이 있습니다.

 

세제혜택 주요 사항은 다음과 같습니다.

 

◆ 취득세 감면(0)

 

◆ 재산세 감면(0)

 

◆ 거주주택 양도세 비과세 (0) : 임대주택으로 등록한 물건말고 내가 거주하고 있는 거주주택에 대해서는 횟수 제한 없이 무제한으로 비과세가 적용됩니다. 이 혜택을 잘 활용하면 계속해서 재산을 증식해 나갈 수 있을 것으로 보입니다.

    - 일시적 1 가구 2 주택을 무제한 사용하면서 비과세 받을 수 있습니다.(단 취득세는 중과)

    - 단 2년 거주 요건이  있습니다. 

    - 임대주택 공실 6개월 초과 시 거주주택 양도세 비과세 받을 수 없습니다.

    - 다양한 임대사업자 의무를 반드시 지켜야 합니다.(예: 임대료 5% 상한)

   

👌 임대등록 물건이 조정대상지역 안에 있어도, 비조정대상지역 안에 있어도 거주주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다👌

 

 

 

 

◆ 양도세 중과 배제 (0) : 1세대가 국내에 1 주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정대상지역 안에 있는 물건을 단기민간임대 주택으로 등록할 경우 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 없습니다. 양도세중과 배제 혜택을 받기 위해서는 등록하고자 하는 물건이 비조정대상지역에 있어야 합니다.

 

◆ 종부세 합산 배제 (0) : 1세대가 국내에 1 주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득한 조정대상지역 안에 있는 물건을 단기민간임대 주택으로 등록할 경우 종부세합산배제 혜택을 받을 수 없습니다. 종부세합산배제 혜택을 받기 위해서는 등록하고자 하는 물건이 비조정대상지역에 있어야 합니다.

 

이번 정책으로 합리적인 임대료와 안정적인 거주기간을 보장함으로써 임대인과 임차인 모두의 권익을 보호하면서 시장에 소형주택 공급을 활성화하는 것을 목표로 합니다.

2. 6년 단기 임대사업자 적용 대상과 요건

 

새롭게 부활하는 단기임대주택 요건은 다음과 같습니다.

 

◆  매입형 단기 임대주택: 임대개시일 당시 공시가격 수도권 공시가 4억 원 이하, 비수도권 공시가 2억 원 이하

 

◆  건설형 단기 임대주택: 임대개시일 당시 공시가격이 6억 원 이하여야 하며  전용면적이 149 제곱미터이하로 2호 이상 임대할 경우 매입형 단기 임대주택과 세제혜택 및 의무가 같습니다.

 

◆  등록대상주택: 다가구주택, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔등 비아파트( 아파트, 생활숙박시설은 등록할 수 없음)

 

◆  변경신고: 기존에 등록한 단기민간임대 5년 혹은 4년은 단기민간임대 6년으로 변경 등록 가능, 장기일반민간임대 8년 혹은 10년은 단기민간임대 6년으로 변경등록 불가능

 

◆  자동말소: 6년 의무임대기간이 충족되어도 자동말소 되지 않고 6년이 지나도 해지하지 않으면 자동으로 지위가 유지됩니다. 따라서 만약 말소하고 싶으면 자진말소 신청을 해야 합니다.

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3. 6년 단기 임대사업자 등록 시 주의할 점

 

세제 혜택이 많지만, 반드시 지켜야 할 의무 사항도 있습니다. 의무 사항을 제대로 이행하지 않으면 오히려 불이익을 받을 수 있습니다.

 

◆ 기존과 다른 임대주택요건: 👌금액요건이 다릅니다. 👌

    기존: 임대개시일 당시 공시지가 수도권 6억 이하(비수도권 3억 이하)

    현행: 임대개시일 당시 공시지가 수도권 4억 이하(비수도권 2억 이하)

 

◆  의무 임대 기간 준수: 6년 동안 임대를 유지해야 하며, 중도 해지 시 세제 혜택이 취소됩니다. 이를 위반하면 그동안 감면받았던 세금 전부를 다시 반납해야 합니다. 예를 들어 재산세 75% 감면받았으나 중도에 임대사업자를 말소하게 되면 그동안 감면받았던 세금과 함께 최대 3.000만 원 과태료도 납부해야 합니다. 

 

◆  임대료 인상 제한: 연 5% 이상 임대료를 올릴 수 없습니다. 이를 초과하면 세제 혜택이 박탈될 수 있습니다.

 

◆  임대사업자 등록 필수: 등록할 물건이 있는 지자체(시, 군, 구청)와 세무서에 임대사업자로 등록해야 혜택을 받을 수 있습니다. 간혹 잘 몰라 세무서에만 등록하는 사람들이 있습니다. 반드시 지차체와 세무서 두 곳에 신고해야 합니다.

    - 취득세(지방세) 재산세, 종합부동산세(지방세, 국세) 양도세(국세)

 

◆  계약 갱신 거부 제한: 세입자가 희망할 경우, 정당한 사유 없이 계약 갱신을 거부할 수 없습니다.

이 외에도 지방세 및 국세 관련 신고를 철저히 해야 하며, 의무 사항을 준수하지 않으면 과태료가 부과될 수도 있습니다.

결론

 

6년 단기 임대사업자의 부활은 임대사업자와 세입자 모두에게 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됩니다. 임대사업자들은 절세 혜택을 누리며 새로운 투자 기회를 모색할 수 있고 세입자들은 보다 저렴하게 임대주택을 구할 수 있습니다. 이는 전·월세 시장 안정화에 기여할 것으로 기대됩니다. 

향후 정책 변화를 지속적으로 체크하면서,  본인의 투자 전략에 맞게 활용하는 것이 중요합니다. 만약 임대사업 등록을 고려하고 있다면, 2025년 6월 4일부터 시행될 이 제도를 적극 활용하여 부동산 투자를 시작해 보시기 바랍니다.