농어촌 주택 3억이하 주택수 제외 요건

 

 

농어촌 주택의 주택 수 제외 요건이 개정되며, 다주택자나 귀농·귀촌을 고려하는 이들에게 반가운 소식이 있습니다. 특히 3억 원 이하의 농어촌 주택은 일정 조건을 충족할 경우 주택 수에서 제외되어 종합부동산세나 양도소득세 측면에서 절세의 기회를 제공합니다. 이번 글에서는 농어촌 부동산의 정의부터 주택 수 산정 방식, 제외 요건까지 구체적으로 안내합니다.

 

 

농어촌 부동산의 정의와 기준

 

농어촌 부동산이란 통상 수도권(경기도)과 광역시를 제외한 인구 20만 이하 시의 동에 위치하거나  읍·면 단위의 지역에 위치한 토지 및 건축물을 의미합니다. 또한 기존 주택과 행정 구역이 같은 읍, 면, 시 또는 연접한 읍, 면, 시에 소재하면 안 됩니다. 부동산 세법에서 말하는 ‘농어촌 주택’은 단순히 위치만을 기준으로 구분하지 않고, 해당 주택의 용도, 가격, 보유 목적 등에 따라 세금 적용 여부가 달라집니다. 정부는 농어촌 지역의 균형 발전과 도시 인구의 분산을 유도하기 위해, 일정한 조건을 충족하는 농어촌 주택을 ‘주택 수에서 제외’하는 특례를 두고 있습니다. 특히 최근 개정된 규정에서는 "기준시가 3억 원 이하"(한옥은 4억 이하)라는 기준이 명확히 강조되었으며, 이는 실거래가가 아닌, 공시가격 기반으로 판단된다는 점이 중요합니다. 이러한 농어촌 부동산은 기본적으로 도심의 부동산보다 규제 강도가 낮고, 다양한 세제 혜택을 받을 수 있는 대상입니다. 그러나 세법상 기준을 정확히 이해하지 못하고 단순히 ‘시골집이니까 괜찮겠지’라는 인식으로 접근하면 오히려 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 예를 들어, 주말 주택이나 별장 용도로 사용되는 경우에는 주택 수에 포함되므로 주의가 필요합니다. 인구가 고령화되면서 주말농장이니 별장등 세컨드 하우스를 생각하시는 분들이 많습니다. 하지만 별장은 세법상 주택이 아니기 때문에 지방세법에 따라 휴양, 피서등의 용도로 사용될 경우 재산세가 10배 이상 중과 될 수도 있습니다. 또한, 농어촌 부동산의 정의에 따라 혜택이 달라지므로 해당 지역의 도시계획 구역 여부, 실제 주거 여부, 사용 용도 등을 종합적으로 판단해야 합니다. 단순히 ‘지방에 있는 집’이라고 해서 다 같은 규정이 적용되는 것이 아닙니다. 양도세 비과세 혜택을 받으려면 반드시 일반주택을 먼저 취득하고 농어촌주택을 취득해야 하며 3년을 보유한 후 일반주택을 매도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다시 말해 농어촌 주택을 먼저 취득한 후 일반주택을 취득하고  일반주택을 양도하면 양도세 비과세를 받을 수 없습니다. 또한 농어촌 주택은 2003년 8월 1일부터 2025년 12월 31일 사이에 취득해야 하며 고향주택은 2009년 1월 1일부터  2025년 12월 31일 사이에 취득한 주택이라야 혜택을 받을 수 있습니다. 고향 주택의 경우 10년 이상 거주한 사실이 있거나 가족관계등록부에 등재된 등록 기준지에 소재하여야 합니다.

 

주택 수 산정 방식과 실질적 적용

 

주택 수는 종합부동산세나 양도소득세 계산 시 핵심적인 기준입니다. 특히 2 주택 이상 보유 시 중과세 대상이 되므로, 본인이 보유한 모든 주택이 ‘주택 수’에 해당하는지를 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 현행 세법상 주택 수는 단순히 등기상으로 등록된 주택 개수가 아니라, 실질적인 주거 용도 및 활용 여부를 기준으로 산정됩니다. 농어촌 주택의 경우, 다음의 요건을 모두 충족하면 주택 수 산정에서 제외됩니다. 1. 기준시가 3억 원 이하 2. 도시지역 외의 읍·면 소재 3. 1세대 1 주택자 또는 2 주택자의 경우, 본 주택 외 농, 어촌 주택보유  4. 실제 거주 목적이 아닌 경우에도 예외 인정 가능(단, 별장이나 휴양 목적은 제외)  이처럼 조건이 비교적 명확하지만, 실제 적용 시 예외 지역과 적용 지역의 경계가 모호하므로  사전에 전문가 상담을 받는 것이 좋습니다. 또한 등기부상 주택이지만 폐가 상태이거나 거주 불가능한 경우, 주택으로 간주되지 않을 수 있습니다. 하지만 외관상 ‘사용 가능한 상태’라면 실거주 여부와 상관없이 주택으로 분류될 수 있으므로 주의가 필요합니다. 특히, 해당 규정은 종합부동산세와 양도소득세에서 다르게 해석될 수 있으므로 각각의 세목에 대해 별도로 검토해야 합니다. 예를 들어, 종합부동산세에서는 제외되더라도 양도소득세에서는 포함될 수 있습니다.

 

제외 요건 충족을 위한 전략과 주의점

 

농어촌 주택을 보유하고 싶다면, 매수하려고 하는 주택이 비과세 주택인지 반드시 확인하고 구입하여야 합니다. 우선 가장 중요한 기준은 ‘기준시가 3억 원 이하’입니다. 다음으로    해당 주택이 위치한 지역이 ‘도시지역’이 아닌 ‘읍·면’에 해당해야 합니다. 종종 행정구역상 ‘면’으로 되어 있어도 실제 도시지역으로 분류되는 경우가 있으므로, 토지이용계획 확인원이나 지자체의 도시계획 확인이 반드시 필요합니다. 또한, 보유자의 주택 보유 현황에 따라 예외 여부가 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 다주택자라도 해당 농어촌 주택이 중과대상 판단에서 제외되는 경우가 있으며, 실거주 여부보다는 해당 주택의 특성과 조건이 핵심 평가 요소입니다. 마지막으로 별장이나 휴양 목적의 주말주택은 주택 수에서 제외되지 않습니다. 세무조사 시 전기·수도 사용량, 가구 설치 여부 등을 통해 실제 사용 용도를 확인하기 때문입니다. 따라서 가능하면 농어촌 주택을 임대하거나 실제 거주 형태로 유지하는 것이 절세 측면에서 유리합니다.

 

결론

 

농어촌 주택은 일정 요건을 충족하면 주택 수에서 제외되어 세금 부담을 줄일 수 있는 매우 유용한 자산입니다. 그러나 기준시가, 지역 요건, 사용 용도 등 세세한 조건을 정확히 이해하고 적용해야만 그 혜택을 누릴 수 있습니다. 본인의 부동산 상황에 맞는 전략을 세우기 위해, 전문가 상담을 병행하는 것을 추천드립니다.