임대사업자는 보유 주택이 많을수록 세금 부담이 커질 수 있습니다. 하지만 일정 요건을 충족하면 주택 수에서 제외되거나 1 가구 1 주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 본 글에서는 임대사업자의 주택 수 제외 기준과 거주 주택 비과세 요건을 자세히 알아보고, 절세 전략까지 정리해 드리겠습니다.
1. 임대사업자의 주택 수 제외 기준
임대사업자의 주택 수는 원칙적으로 모든 주택을 포함하지만, 특정 요건을 충족하면 주택수에서 제외될 수 있습니다. 주택 수 제외 여부는 양도소득세, 종합부동산세(종부세), 취득세 등에 영향을 미치므로 신중한 검토가 필요합니다.
① 등록 임대주택의 주택 수 제외 요건
- 2021년 2월 15일 이전에 등록된 10년 이상 장기임대주택
- 공공지원민간임대주택(구 뉴스테이)
- 2021년 2월 15일 이전 매입한 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하의 매입임대주택
📌 주의사항: 2021년 2월 15일 이후 등록한 임대주택은 주택 수에서 제외되지 않습니다.
② 오피스텔, 분양권, 다가구주택 포함 여부
- 오피스텔: 주택 용도로 사용하지 않으면 주택 수 제외 가능
- 분양권: 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함됨
- 다가구주택: 1개 호수로 간주되지만, 일부 경우 개별 주택으로 계산될 수 있음
③ 일시적 2 주택자의 주택 수 제외 기준
- 일반지역: 기존 주택을 3년 이내 매도 시 제외
- 조정대상지역: 기존 주택을 2년 이내 매도 시 제외
2. 임대사업자의 거주 주택 비과세 요건
주택 수 제외 조건을 충족했다고 해서 자동으로 비과세 혜택이 적용되는 것은 아닙니다. 거주 주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 추가적인 요건을 만족해야 합니다.
① 1 가구 1 주택 비과세를 위한 거주 요건
- 거주 기간 2년 이상 필수
- 조정대상지역 내 주택은 거주 요건 + 보유 요건(각 2년 이상) 모두 충족해야 함
② 보유 기간과 매도 시점에 따른 비과세 적용 여부
- 일반적으로 보유 2년 이상이면 비과세 적용
- 조정대상지역 내 주택은 거주 2년 + 보유 2년 요건 필수 충족
③ 임대주택 보유 시 비과세 적용 사례
- 장기임대주택 보유 중 거주 주택 양도: 주택 수 제외 기준을 충족하면 1 가구 1 주택 비과세 적용 가능 (거주 주택을 먼저 매도하고 임대주택을 매도할 것)
- 일시적 2 주택 상태에서 거주 주택 양도: 기존 주택을 3년(조정대상지역 2년) 이내에 매도하면 비과세
3. 임대사업자의 절세 전략
임대사업자가 세금 부담을 줄이려면 양도세, 종부세, 취득세 등을 고려한 절세 전략이 필요합니다.
① 기존 주택 매도 시점 조절
- 일시적 2 주택 비과세 요건을 충족하려면 새로운 주택의 전입신고 및 거주 요건을 지켜야 함
- 기존 주택 매도 시 양도세 중과 여부 반드시 확인
② 종합부동산세(종부세) 줄이는 방법
- 주택 수 제외 기준을 충족하면 종부세 부담 완화 가능
- 부부 공동명의를 활용해 1인당 공제 혜택(6억 원) 적용 가능
③ 증여 및 주택 분산 전략 활용
- 배우자 증여: 양도세 부담을 줄이는 효과
- 증여 후 5년 이상 보유: 증여세 부담을 줄이면서 주택 수 조정 가능
결론
임대사업자가 1 가구 1 주택 비과세 혜택을 받으려면 주택 수 제외 요건을 충족해야 하며, 거주 요건과 보유 요건도 함께 신경 써야 합니다.
특히, 장기임대주택, 공공지원민간임대주택 등은 주택 수에서 제외될 수 있으며, 일시적 2 주택 상태에서도 일정 기간 내 기존 주택을 매도하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
세금 부담을 줄이기 위해서는 기존 주택 매도 시점을 조절하고, 공동명의나 증여 전략을 활용하는 것이 중요합니다. 전문가의 상담을 통해 본인의 상황에 맞는 절세 방법을 찾는 것이 바람직합니다.