전, 월세 계약을 하고 2년이 되었을 때 임차인이 2년을 더 살고 싶어 한다면 어떻게 해야 할까? 전월세 계약을 갱신할 때 ‘묵시적 갱신’과 ‘계약갱신청구권’은 혼동하기 쉬운 개념입니다. 두 가지 방식은 계약의 자동 연장 여부, 임차인의 권리, 집주인의 대응 방식 등에 따라 차이가 있습니다. 이번 글에서는 묵시적 갱신과 계약갱신청구권의 차이를 명확히 정리하고, 각각의 장단점과 법적 효력을 살펴보겠습니다.
묵시적 갱신이란?
묵시적 갱신은 계약 기간이 끝난 후 별다른 의사 표시가 없을 경우 자동으로 계약이 연장되는 제도입니다. 주택임대차보호법 제6조에 따라, 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 모두 계약 종료 의사를 명확히 밝히지 않으면 기존 조건 그대로 계약이 2년 연장됩니다.
묵시적 갱신의 조건
- 계약 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인 또는 임차인이 갱신 거부 의사를 밝히지 않았을 경우
- 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장 (단, 보증금이나 월세 인상은 불가)
- 세입자는 언제든 3개월 전 통보 후 계약 해지 가능
묵시적 갱신의 장점과 단점
✅ 별도의 계약 절차 없이 자동 연장 가능
✅ 세입자는 3개월 전 통보 후 자유롭게 해지 가능
✅ 임대인과 임차인 모두 계약 연장 여부를 신경 쓰지 않아도 됨
⚠️ 임대인은 계약 종료 전 확실한 의사 표시가 필요
⚠️ 임차인은 갱신 후에도 새로운 계약서를 작성하지 않기 때문에 법적 증빙이 부족할 수 있음
⚠️ 보증금과 월세 인상을 요구할 수 없음
계약갱신청구권이란?
계약갱신청구권은 임차인이 원할 경우 1회에 한해 기존 계약을 2년 더 연장할 수 있는 권리입니다. 이는 2020년 주택임대차보호법 개정으로 도입되었으며, 임차인의 거주권 보호를 위해 만들어진 제도입니다.
계약갱신청구권의 조건
- 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인이 집주인에게 갱신 요청 해야 함
- 임대인은 정당한 사유(직접 거주, 계약 위반 등)가 없으면 갱신 거부 불가
- 임대료 인상은 5% 이내로 제한됨
계약갱신청구권의 장점과 단점
✅ 세입자가 원할 경우 2년 추가 거주 가능
✅ 임대료 인상폭이 제한되어 안정적인 주거 가능
✅ 집주인이 정당한 사유 없이 갱신 거부 불가
⚠️ 1회만 행사 가능, 최대 4년 이후에는 재계약 필요
⚠️ 집주인이 직접 거주 등의 사유로 거부할 경우 소송 필요
⚠️ 신규 계약이 아니므로, 계약서 변경 없이 갱신됨
묵시적 갱신 vs 계약갱신청구권 비교
| 구분 | 묵시적 갱신 | 계약갱신청구권 |
|---|---|---|
| 연장 방식 | 자동 연장 | 임차인이 요청 시 연장 |
| 연장 기간 | 2년 (임차인은 3개월 전 해지 가능) | 2년 (단 1회만 가능) |
| 임대료 조정 | 기존 계약과 동일 | 5% 이내 인상 가능 |
| 집주인 거부 가능 여부 | 가능 (계약 종료 전 통보 시) | 불가능 (단, 정당한 사유 있을 경우 거부 가능) |
결론
묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 모두 계약 연장의 한 형태이지만, 그 방식과 법적 보호 방식이 다릅니다. 묵시적 갱신은 별다른 조치 없이 자동으로 계약이 연장되지만, 임차인이 언제든 계약을 해지할 수 있는 가능성이 있습니다. 반면, 계약갱신청구권은 임차인의 거주권을 보장하기 위한 제도로, 일정 조건 아래 집주인이 거부할 수 없습니다.
전월세 계약 갱신을 앞두고 있다면, 본인의 상황에 맞는 방식을 선택하여 불이익을 피하는 것이 중요합니다. 계약 만료 전 미리 갱신 여부를 결정하고, 집주인과 충분한 협의를 통해 안정적인 거주 환경을 마련하시기 바랍니다.