2024년부터 전월세신고제가 본격 시행되면서 일반 임대인과 임대사업자의 의무와 절차가 어떻게 다른지 궁금해하는 분들이 많습니다. 일반 임대인은 비교적 간단한 신고 절차를 따르는 반면, 주택임대사업자는 세금 신고 및 각종 의무를 이행해야 합니다. 이번 글에서는 일반 임대인과 주택임대사업자의 전월세신고 차이점과 각각의 장단점을 비교해 보겠습니다.
1. 전월세신고제 <신고 대상과 절차>
전월세신고제는 일정 금액 이상의 임대차 계약을 체결할 경우 임대인과 임차인이 이를 정부에 신고하도록 의무화한 제도입니다.
신고 대상
- 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 임대차 계약(월세 30만 원, 보증금 6000만 원까지는 신고대상이 아니다)
- 신고의무: 임대차계약 당사자(임대인+임차인)
- 주택 유형에 관계없이 모든 임대차 계약 적용
- 신고 대상이 아닌 경우도 있지만, 향후 세금 및 법적 문제를 피하기 위해 신고하는 것이 안전
- 신고 대상지역: 서울특별시, 세종특별시, 제주특별시, 시, 군(군 지역은 광역시 및 경기도의 관할구역에 있는군으로 한정한다), 구(자치구를 말한다)
신고 방법
- 온라인 신고: 일반 임대인은 부동산거래관리시스템에서 주택임대사업자는 랜트홈에서 신고
- 오프라인 신고: 주민센터 방문 후 서류 제출
2. 일반 임대인의 전월세신고
일반 임대인은 정부에 임대사업자로 등록하지 않고 임대업을 하는 집주인을 말합니다. 간혹 지자체에는 등록하지 않고 세무서에만 등록하고 임대업을 하는 사람도 있습니다. 일반 임대인의 경우 절차가 간단하지만 세금 감면 혜택은 없습니다.
신고 절차
- 계약 체결 후 30일 이내 온라인(부동산거래관리시스템) 또는 주민센터 방문 신고
- 임대차 계약서 및 신분증 제출
- 신고 완료 후 변경 사항 발생 시 수정 신고
주의해야 할 점
- 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고하면 최대 100만 원의 과태료 부과( 2025년까지 4년 유예상태)
- 과태료 계도기간: 2021년 6월 1일 ~ 2025년 5월 31일 ( 2025년 6월 1일부터 과태료부과 예정)
- 계약 변경 시에도 신고 필수
- 임대소득세 신고 대상 여부 확인 필요
3. 임대사업자의 전월세신고
주택 임대사업자는 지자체와 세무서에 등록하여 장기 임대를 목적으로 하는 집주인으로, 세금 감면 혜택이 있지만 신고 및 세금 의무가 많습니다.
임대사업자의 의무
- 임대사업자 등록: 지차체(시, 군, 구청에서 임대사업자 등록)와 세무서(사업자등록)에 임대사업자로 등록
- 임대조건신고(임대차계약신고): 반드시 임대차계약신고를 본인 거주지가 아닌 임대주택 소재지 관할 지자체나 랜드홈 (https://www.renthome.go.kr)에서 신고. (신규 임대차계약, 갱신 임대차계약, 묵시적 갱신 모두 신고. 묵시적 갱신도 신고하지 않으면 과태료 부과)
- 사업장현황신고: 매년 1월 1일 ~ 2월 10일 사이에 사업장현황신고를 사업장 소재지 관할 세무서나 국세청 홈택스(https://hometax.go.kr)를 통해 신고.( 전년도 주택 임대소득에 대해 신고)
- 소득세 신고: 매년 5월 1일 ~ 5월 31일 사이에 주택 임대소득에 대한 소득세 과세 대상인 경우 소득세 신고.(소득세 신고를 하지 않으면 무신고 가산세, 납부지연 가산세 부과)
- 전, 월세 신고: 임대차계약 체결일로부터 3개월 안에 신고.
임대사업자의 세금 혜택
- 양도소득세 감면: 일정 기간(4년 혹은 8년) 임대하면 양도세 감면
- 취득세 및 재산세 감면: 등록 임대주택은 취득세, 재산세 일부 감면
- 종합부동산세 부담 완화: 등록된 임대주택은 종부세 부담 완화
4. 일반 임대인과 임대사업자 비교 정리
| 비교 항목 | 일반 임대인 | 주택 임대사업자 |
|---|---|---|
| 신고 의무 | 전월세신고만 필수 | 전월세신고 + 사업자 등록 필수 |
| 세금 신고 | 임대소득세 대상일 경우 신고 | 임대소득세, 종합소득세, 부가세 신고 필수 |
| 혜택 | 없음 | 세금 감면, 종부세 완화 혜택 |
| 계약 자유도 | 비교적 자유로움 | 일정 기간 의무 임대 필요 |
| 과태료 부담 | 신고 누락 시 최대 100만 원 | 신고 및 의무 불이행 시 과태료 부과 |
결론: 나에게 맞는 선택은...
전월세신고제는 모든 임대인에게 적용되지만, 일반 임대인과 주택 임대사업자는 의무와 혜택이 다릅니다.
- 단기 임대(1~2년)라면: 일반 임대인을 선택하는 것이 신고 절차가 간단하고 부담이 적음
- 장기 임대(4년 이상) 및 세금 감면이 필요하다면: 임대사업자로 등록하여 세금 감면 혜택을 받는 것이 유리
본인의 임대 목적과 세금 부담을 고려하여 가장 적절한 방식을 선택하셔서 행복한 미래를 만드시기 바랍니다.