지분형 모기지가 온다(2025년 6월 예정) - 1억으로 10억집 사기, 집값 떨어져도 손실은 정부가

 

 

정부가 집값 상승으로 인한 가계 대출 증가로 내 집 마련이 어려운 이들을 위해  새로운 방법을 제시한다고 합니다. 집값의 10%만 현금으로 갖고 있으면 내 집 마련이 가능한 지분형 모기지가 나온다고 합니다. 부족한 자금의 일부는 주택담보 대출을 받고 나머지는 주택금융공사의 지분 투자로 이루어지는 방식입니다.  이 방식은 가계부채를 늘리지 않으면서 주택 구입이 가능하다는 점이 특징입니다. 집값이 너무 올라 집을 사고 싶어도 너무 많은 대출금에 내 집 마련을 포기하는 이들에게 이번에 나오는 새로운 모델의  '지분형 모기지'가 희망에 되었으면 좋겠습니다. 이 글에서는 지분형 모기지가 무엇인지, 어떻게 1억으로 10억짜리 집을 어떻게 살 수 있는지 알아보겠습니다.

 

지분형 모기지란 무엇인가?

 

 

 

지분형 모기지란 주택 구매 시 집값 전액을 대출받는 대신, 일부는 본인이 부담하고 나머지는 정부나 금융기관이 지분 형태로 함께 투자하는 방식을 말합니다. 쉽게 말해, 내가 집값의 10%만 투자해도 나머지 90%는 정부와 기관이 지원하여 내 집 마련이 가능해지는 시스템입니다.

지금까지의 모기지를 예를 들어 설명하면, 10억 원짜리 집을 살 때 1억 원만 준비하고, 나머지 9억 원은 정부와 공동 소유하는 방식입니다. 대신 나중에 집을 팔 때 발생한 이익이나 손실도 지분 비율대로 나눠야 합니다. 집값이 오르면 수익도 나누고, 집값이 떨어지면 손해도 함께 부담하는 구조입니다.

 

 

✅ 그러나 이번에 새롭게 출시되는 지분형 모기지는 집값이 하락하면 주택금융공사가 후순위로 손실을 떠안아 주기 때문에 하락 리스크를 걱정할 필요가 없습니다. 또한 현금 여력이 생기면 시세보다 낮은 가격에 추가로 지분을 취득하는 것도 가능합니다. 추가로 지분을 살 때는 시세가 아니라 시세보다 낮은 가격에 매입할 수 있도록 설계될 전망입니다. 시세보다 싸게 지분을 사면 실거래 가격도 낮아지기 때문에 부동산 시장 안정화에도 도움이 될 것으로 기대하고 있습니다. 지분형 모기지는 보유 현금 여력이 많지 않은 청년이나 신혼부부들이 전세보증금 정도의 돈으로 주택을 구입할 수 있도록 마련한 정책입니다.

 

✅ 다만 주택금융공사에 일정 수준의 임대료는 내야 합니다. 기존의 전세대출 이자보다는 낮은 연 2%대의  이자율을 적용할 것으로 보이며 주택금융공사의 지분에 대해 연 2%대의 이자를 월세 개념으로 지불해야 합니다. 따라서 대출금 이자와 주택금융공사의 지분에 대한 이자도 함께 부담해야 합니다.

 

✅ 지분형 모기지는 크게 두 가지 유형으로 나뉩니다. 첫째, 공유형은 정부가 직접 집값 일부를 투자해 함께 소유하고, 집을 팔 때 이익이나 손해를 나눕니다. 매달 원리금 상환 부담이 적지만, 내 집 소유권이 100%가 아니기에 자유롭게 거래할 수 없습니다. 둘째, 대출형은 정부가 집값 일부를 대출해 주고, 원리금은 내가 상환하는 구조입니다. 이 경우 집값 상승에 따른 이익은 전부 나에게 돌아가지만, 매달 대출 상환 부담이 있습니다.

 

실제 사례로 보는 지분형 모기지

 

 

이해를 위해 지금까지의 모기지 실제 사례를 먼저 살펴보겠습니다. 10억 원짜리 주택을 구매할 때, 본인은 1억 원만 투자하고, 정부가 9억 원을 부담했다고 가정해 봅시다.

5년 후 집값이 15억 원으로 상승했다면, 5억 원의 차익이 발생합니다. 이 차익 역시 투자 비율대로 나누게 됩니다.

• 내 지분 10%: 5억 × 10% = 5천만 원 수익
• 정부 지분 90%: 5억 × 90% = 4억 5천만 원 수익

정부는 원금 9억 원에 4억 5천만 원 수익을 더해 13억 5천만 원을 돌려받습니다. 반대로 집값이 5억 원으로 떨어지면, 손실도 지분에 따라 나누게 됩니다. 내 지분 10%만큼 손해를 보게 되어, 원금 대비 절반인 5천만 원만 회수할 수 있습니다.

 

✅ 반면 이번에 출시 예정인 모기지는 본인돈 1억 원, 대출 4억 원으로 지분 50%를 갖고 금융공사가 나머지 50%를 갖게 되는 경우, 매도 시점에 시세 차익이 2억 원이 났다면 주택금융공사와 1억 원씩 나누어 갖는 구조입니다. 하지만 하락분에 대해서는 주택금융공사가 떠안는 구조이므로 원금보장이 된다는 장점이 있습니다.

 

2025년 지분형 모기지 누구에게 좋을까?

 

 

 

2025년 6월 발표를 앞두고 있는 지분형 모기지 상품은 시세차익을 노리는 투자자보다는 실거주를 통한 주거안정을 추구하는 사람들에게 적합한 상품입니다. 전월세에 거주하면 2년 주기로 임대료를 올려야 하고 4년이 지나면 이사를 가야 하는 주거불안정을 해소할 수 있습니다. 금융당국은 먼저 시범사업을 진행한다고 합니다. 역세권이나 주요 입지의 신축 아파트를 중심으로 청년이나 신혼부부에게 우선 혜택이 돌아갈 것으로 보입니다. 이번 정책은 그동안 실패로 끝이 났던 기존 모기지 상품을 보완하여 출시되는 상품으로 조건이 되시는 분들은 주의 깊게 정부의 발표를  기다리고 준비하셨다가 도전해 보셔도 좋을 것 같습니다. 그러나 주의 사항도 있습니다.

 

주의사항

• 소유권이 100%가 아니며 자유로운 매매가 제한될 수 있다.
• 집값 상승 시 수익을 지분 비율로만 가져갈 수 있다.
• 실거주 요건 미충족 시 지원금 회수나 위약금이 발생할 수 있다.
• 정책 변경 가능성을 고려해야 한다.

결론

 

지분형 모기지는 초기에 자금이 부족한 청년과 신혼부부에게 매우 매력적인 제도입니다. 그러나 단순히 '1억으로 10억 집 산다'는 계산만으로 접근하기보다는, 소유권 제한, 이익 분배, 실거주 의무 등 제도적 특성을 정확히 이해해야 합니다. 특히 본인의 장기 주거 계획과 재정 상황에 맞춰 신중하게 결정하는 것이 중요합니다. 내 집 마련은 단순히 사는 것(Buy)이 아니라, 오랜 시간 함께할 공간을 선택하는 중요한 일이기 때문입니다. 또한 내 인생에서 가장 큰 목돈을 써야 하는 중요한 선택이기 때문입니다.