2018년 문재인 정부가 들어서고 김현미 국토부 장관이 임명되면서 여러 부동산 정책이 마련되었다. 그중에서도 임대사업자 등록제도는 많은 혜택이 있어 투자자들의 뜨거운 관심을 받았고 실제로 2018년은 가장 많은 사람들이 임대사업자로 등록했다. 나도 2018년 임대사업자 등록을 했다. 당시 나는 해외에 살고 있었고 장기간 한국에 들어올 일이 없을 것 같아 임대사업자로 등록하는 것이 여러 모로 이로울 것 같았다. 시간이 흘러 생각해 보니 당시 임대사업자에게 주기로 한 혜택이 무엇이었는지 잘 기억이 나지 않고 그동안 부동산 정책이 너무 많이 바뀌어 세무사들조차도 세금 계산이 어렵다는 말도 있었다. 이제 매도를 생각해야 하는 시간이 다가오는데 그때를 위해 2018년 임대사업자에게 주었던 혜택이 무엇이었는지 정리해 보고자 한다. 이 글에서는 2018년 당시 임대사업자 등록 요건과 혜택, 그리고 세금 감면 정책에 대해 알아보고자 한다.
1. 2018년 임대사업자 등록 요건
2018년까지 우리나라는 임대사업자등록이 활성화되지 않았다. 따라서 정부는 임대사업자 등록을 활성화하기 위해 다양한 혜택을 제공했다. 당시 임대사업자로 등록하기 위해서는 일정한 조건을 충족해야 했으며 너무 고가의 주택이나 전용면적이 큰 주택은 가입이 불가능했다.
우선, 임대사업자 등록 요건을 살펴보면 다음과 같다.
- 임대 기간: 4년(단기) 또는 8년(장기)
- 주택 유형: 전용면적 85㎡ 이하 주택(수도권 외 지역은 100㎡ 이하, 당시엔 아파트도 가능)
- 임대료 증액 제한: 연 5% 이내
- 임대 의무 준수: 일정 기간 동안 반드시 임대 유지
임대사업자가 되기 위해서는 등록 물건지가 있는 세무서와 지방 자치 단체(시, 군, 구청) 두 곳에 모두 신고를 해야 했다. 만약 한 곳 만 신고하면 혜택을 받을 수 없었다. 이는 부동산 시장의 투명성을 높이고, 전월세 시장의 안정을 꾀하기 위한 조치였다.
2. 2018년 임대사업자 세금 감면 혜택
2018년 임대사업자로 등록하면 다양한 세금 감면 혜택을 받을 수 있었다. 혜택은 다음과 같다.
- 취득세 감면: 임대주택 등록 시 취득세 100% 면제
- 재산세 감면: 8년 이상 장기 임대 시 75% 감면
- 양도소득세 감면: 8년 이상 장기 임대 후 매도 시 100% 면제
- 종합부동산세 합산 배제: 등록된 임대주택은 종합부동산세 과세 대상에서 제외
이밖에도 보증보험 가입 지원, 장기 저리 대출 등의 금융 혜택도 있었다. 특히, 다주택자들이 세금 부담 없이 주택을 보유할 수 있는 유리한 조건들이 많았다.
3. 2018년 이후 임대사업자 제도 변화와 현재 상황
2018년 당시 임대사업자 제도는 많은 혜택을 제공했지만, 이후 부동산 정책이 변화하면서 제도 역시 여러 차례 수정되었다.
주요 변화 내용은 다음과 같다.
- 2020년 이후 세제 혜택 축소
- 2020년 7.10 부동산 대책 이후 임대사업자 등록 시 취득세 감면 폐지
- 종합부동산세 합산 배제 혜택 축소
- 임대사업자 등록 의무 강화
- 기존에는 등록이 자유로웠으나, 2021년 이후 등록 요건이 강화됨
- 등록 의무 위반 시 과태료부과 및 세제 혜택 회수
- 양도세 중과 배제 축소
- 2022년 이후 다주택자의 양도소득세 감면 요건이 강화되며, 임대사업자에 대한 세제 혜택 대폭 축소
현재 임대사업자 등록을 고려할 경우, 과거와 달리 세금 감면 혜택이 줄어든 만큼 신중한 판단이 필요하다. 2018년과 비교하면, 여러 핵심 혜택들이 대부분 사라지고, 오히려 규제가 강화되었다.
결론: 2018년 임대사업자 제도의 영향과 시사점
2018년 임대사업자 등록 제도는 주택 임대를 활성화하고, 시장 안정을 목표로 다양한 세제 혜택을 제공했다. 특히, 다주택자들에게는 종합부동산세 배제, 취득세 감면, 양도세 면제 등 매력적인 혜택이 많았다. 하지만 이후 부동산 시장 과열과 정책 변화로 인해 혜택이 축소되었으며, 현재는 오히려 부담이 증가한 상황이다.
따라서, 임대사업자 등록을 고려하는 경우 현행 법규를 충분히 검토하고, 장기적인 시각에서 수익성과 위험성을 분석하는 것이 필수적이다. 앞으로도 정책 변화에 주목하면서, 부동산 시장의 흐름을 면밀히 살펴보는 것이 중요할 것이다.